Quem aluga por temporada pode ser MEI?

Com o crescimento do Airbnb, Booking e das locações por curta temporada, muitos proprietários passaram a buscar o MEI como forma de se formalizar e organizar a operação.E aqui existe um ponto essencial que quase nunca é explicado corretamente: nem toda locação pode ser MEI.

A legislação brasileira faz uma distinção clara entre: locação por temporada (curta duração, com natureza de hospedagem) e locação tradicional de imóveis próprios (contratos longos). Essa diferença muda completamente o enquadramento jurídico, tributário e contábil. Neste artigo, você vai entender quando o MEI é permitido, quando é vedado, quais são os riscos e como estruturar corretamente sua atividade.


O que caracteriza locação por temporada segundo a lei
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) define locação por temporada como aquela: com prazo máximo de 90 dias, destinada à residência temporária, por lazer, turismo, trabalho, cursos ou tratamentos. Do ponto de vista fiscal e municipal, quando essa locação ocorre de forma estruturada, com rotatividade de hóspedes e, muitas vezes, serviços agregados, ela passa a ser tratada como atividade de hospedagem. É exatamente nesse enquadramento que surge a possibilidade do MEI.


CNAE permitido ao MEI para curta temporada
O CNAE 5590-6/99 – Outros alojamentos não especificados anteriormente – consta no IBGE e no Portal do Simples Nacional como atividade permitida ao MEI. Nas notas explicativas, essa classificação abrange: alojamentos de curta permanência, hospedagem temporária, imóveis residenciais explorados por curta temporada e estruturas que não se enquadram como hotel ou pousada clássica Ou seja, a exploração de imóveis residenciais por curta temporada, com natureza de hospedagem, pode ser enquadrada no MEI, desde que respeitados os limites e as regras do regime. Esse ponto é fundamental: o MEI não enquadra “aluguel de imóvel próprio”, e sim atividade de hospedagem por curta permanência.


Diferença prática entre locação por temporada e locação tradicional
Locação por temporada (até 90 dias)

• Contratos curtos
• Alta rotatividade de ocupantes
• Natureza de hospedagem
• Pode envolver serviços acessórios
• Enquadrável no CNAE 5590-6/99
• Pode ser MEI, se respeitados os limites legais

É o modelo típico de Airbnb, Booking e locações turísticas.

Locação tradicional (acima de 90 dias)

• Contratos longos
• Caráter residencial ou comercial
• Natureza patrimonial
• Receita de aluguel de imóvel próprio

Nesse caso, não se trata de hospedagem, mas de exploração patrimonial. Aqui, não cabe MEI.


A tributação ocorre como:

• pessoa física (Carnê-Leão), ou
• empresa imobiliária fora do MEI

Quando o MEI é possível para quem aluga por temporada

O MEI pode ser utilizado quando a atividade estiver, de fato, caracterizada como:

• hospedagem de curta permanência
• exploração econômica de alojamento temporário
• dentro do CNAE 5590-6/99
• respeitando o limite de faturamento anual
• sem descaracterizar a natureza da operação

Na prática, isso envolve:

• estadias curtas
• modelo de diária
• gestão ativa da ocupação
• não se confundir com contrato de aluguel tradicional

Principais riscos do MEI para locação por temporada
Embora seja permitido em determinadas situações, o MEI possui limitações importantes.

• Limite de faturamento: O faturamento anual do MEI é limitado. Uma operação de temporada que cresce rapidamente pode ultrapassar esse teto, gerando desenquadramento obrigatório, impostos retroativos, perda de benefícios do regime
• Risco de descaracterização da atividade se a operação passar a ter:contratos longos, perfil residencial fixo, ausência de rotatividade a Receita pode entender que deixou de ser hospedagem e passou a ser locação de imóvel próprio, o que afasta o MEI.
• ISS, regras municipais e fiscalização: Muitos municípios tratam a curta temporada como serviço de hospedagem, exigindo inscrição municipal, alvará, cumprimento de regras urbanísticas, eventualmente ISS
• A ausência de estrutura fiscal adequada pode gerar autuações mesmo quando o CNAE é permitido.

Fragilidade patrimonial e tributária
O MEI não permite:

• planejamento tributário
• segregação patrimonial
• estrutura societária
• aproveitamento de regimes mais eficientes

Conforme a operação cresce, o MEI passa a ser mais um risco do que uma vantagem. Alternativas quando o MEI deixa de ser o melhor caminho dependendo do volume da operação, passam a ser mais adequados:

• empresa no Simples Nacional
• empresa no Lucro Presumido
• estruturas patrimoniais
• holdings imobiliárias
• modelo híbrido entre pessoa física e jurídica

Cada modelo altera: carga tributária, forma de distribuição dos resultados, proteção do patrimônio, planejamento sucessório, viabilidade de expansão


Conclusão
Quem aluga imóveis por temporada pode ser MEI, desde que a atividade esteja caracterizada como hospedagem de curta permanência, enquadrada no CNAE correto e respeitando os limites legais. Por outro lado, a locação tradicional, acima de 90 dias, continua sendo exploração patrimonial e não se enquadra no MEI. O maior erro hoje não é apenas pagar imposto, mas estruturar a operação em um modelo incompatível com a realidade do negócio. No mercado de locação por temporada, o enquadramento contábil define não só quanto se paga de imposto, mas o nível de risco fiscal, a proteção do patrimônio e a viabilidade de crescimento. É nesse ponto que a Host Contábil se posiciona: estruturação legal, fiscal e patrimonial específica para anfitriões e investidores imobiliários.


Quer saber se o seu caso realmente se enquadra como MEI?
Quantidade de imóveis, tipo de contrato, faturamento, forma de operação e objetivo patrimonial mudam completamente a análise. Uma avaliação especializada evita autuações, desenquadramentos e perda de dinheiro com estrutura errada. Normas sustentam a distinção entre hospedagem por curta temporada e locação de imóvel próprio, faça uma consulta e veja como enquadrar sua empresa.


Base legal e fundamentos utilizados:

Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
Lei Complementar nº 123/2006
Resolução CGSN nº 140/2018
IBGE e Simples Nacional (Classificação e notas explicativas CNAEs) 
Entendimento fiscal sobre hospedagem e rendimentos imobiliários