Reforma Tributária e aluguel por temporada: O que muda para anfitriões e investidores a partir de 2026

Reforma Tributária 2026: Tributação no Aluguel por Temporada
A Reforma Tributária vai transformar a forma como o aluguel de imóveis é tributado no Brasil.
Se você é anfitrião no Airbnb, Booking ou trabalha com locação por temporada (short stay), precisa entender como o IBS e a CBS vão impactar diretamente seus rendimentos a partir de 2026.

Como funciona hoje a tributação dos aluguéis
Atualmente, a pessoa física que aluga imóveis paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre a receita de locação, via carnê-leão mensal ou na declaração anual.
Já as pessoas jurídicas que atuam com aluguel de imóveis recolhem tributos como ISS, PIS e Cofins, além do Imposto de Renda e da CSLL. Esse cenário, porém, mudará com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária.


Locação residencial comum: quando haverá cobrança de IBS e CBS
Para quem trabalha apenas com aluguéis de longo prazo, a Reforma determinou critérios específicos:

• A cobrança de IBS e CBS só será obrigatória se o locador possuir mais de três imóveis alugados e uma receita anual superior a R$ 240 mil;
• Quem não atingir esses limites continuará pagando apenas o IRPF, sem incidência dos novos tributos.

Aluguel por temporada (short stay): regras diferentes
O maior impacto da Reforma está na locação por temporada, definida como contratos de até 90 dias. Nesse caso, a atividade foi equiparada a hospedagem, como ocorre em hotéis e pousadas.

Na prática:

• Todos os anfitriões e proprietários que alugarem imóveis por temporada estarão sujeitos ao IBS e à CBS, mesmo que tenham apenas um imóvel ou receita inferior a R$ 240 mil;
• A base de cálculo terá redução de 40%, contra 70% aplicada ao aluguel tradicional;
• Pessoas físicas não poderão aproveitar créditos dos tributos pagos, aumentando o peso da carga tributária;
• Pessoas jurídicas poderão utilizar créditos de IBS e CBS relacionados a despesas como lavanderia, energia elétrica, manutenção e taxas de plataformas, o que ajuda a reduzir a tributação efetiva.

Impacto para anfitriões e investidores de Airbnb e Booking
Com as novas regras, a locação por temporada como pessoa física ficará mais onerosa. O imposto incidirá mesmo em casos de um único imóvel e baixa receita, reduzindo a rentabilidade. Por outro lado, a operação via pessoa jurídica pode se tornar mais vantajosa, já que permite o aproveitamento de créditos e melhor planejamento tributário.


O que esperar a partir de 2026
A transição começará em 2026, com alíquotas menores, mas os efeitos serão sentidos progressivamente até 2033, quando o novo sistema estará em vigor por completo.


Quem trabalha com short stay precisa:

• Reavaliar a precificação das diárias;
• Simular a carga tributária futura;
• Considerar se vale a pena migrar para um modelo PJ para otimizar resultados.

Conclusão: prepare-se para a nova tributação do short stay
A Reforma Tributária trará impactos profundos para anfitriões e investidores de imóveis por temporada. Com IBS e CBS incidindo sobre todas as operações de short stay, a estratégia de gestão e tributação será essencial para manter a rentabilidade.

Na Host Contábil, acompanhamos de perto cada mudança da legislação para orientar anfitriões, investidores e proprietários de imóveis.
Se você atua com Airbnb, Booking ou aluguel de temporada, conte com nosso apoio para se preparar desde já.