Contabilidade para Airbnb
10/05/2026
Contrato de Cessão Onerosa para Exploração Econômica de Imóveis na Locação por Temporada
29/07/2026
Contabilidade para Airbnb
Nos últimos anos, o crescimento de plataformas como Airbnb, Booking.com e outras especializadas em locação por temporada levou muitos proprietários de imóveis a migrar a exploração dessa atividade para uma pessoa jurídica, buscando maior organização empresarial e, em muitos casos, uma estrutura tributária mais eficiente.
Nesse contexto, uma das alternativas frequentemente consideradas é a celebração de um contrato de comodato entre a pessoa física proprietária do imóvel e a empresa da qual ela é sócia. Embora essa solução pareça simples, sua utilização exige cautela. Dependendo da forma como a operação for estruturada, o comodato pode não refletir a realidade econômica da atividade e aumentar o risco de questionamentos fiscais, especialmente quando a empresa passa a explorar comercialmente o imóvel sem qualquer contraprestação ao proprietário.
Como funciona o contrato de Comodato?
O comodato é um contrato disciplinado pelos artigos 579 a 585 do Código Civil e consiste no empréstimo gratuito de um bem infungível, como um imóvel, para que outra pessoa possa utilizá-lo por determinado período, com a obrigação de devolvê-lo ao final da relação contratual.
Sua principal característica é a gratuidade. Em outras palavras, o proprietário não recebe qualquer remuneração pela utilização do bem. Por essa razão, o comodato é amplamente utilizado em relações familiares, sucessórias ou situações de mera liberalidade, nas quais não existe finalidade econômica na cessão do imóvel.
Quando a utilização do imóvel passa a integrar uma atividade empresarial com objetivo de obtenção de receitas, como ocorre na exploração de hospedagem ou locação por temporada por meio de uma pessoa jurídica, a adoção do comodato deve ser analisada com cautela, pois sua natureza gratuita pode não refletir a realidade econômica da operação.
A isenção do Imposto de Renda possui limites
A legislação do Imposto de Renda prevê hipóteses específicas em que a cessão gratuita de um imóvel não gera tributação ao proprietário. De acordo com o artigo 6º, inciso III, da Lei nº 7.713/1988, e com o artigo 11, inciso II, da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, essa regra aplica-se, em linhas gerais, aos imóveis ocupados pelo próprio proprietário ou cedidos gratuitamente ao cônjuge, pais ou filhos.
Fora dessas hipóteses, a legislação adota tratamento distinto. O artigo 41 do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda) estabelece que, quando um imóvel é cedido gratuitamente a terceiros, poderá ser considerado rendimento tributável para o proprietário o equivalente a 10% do valor venal do imóvel, ou do valor utilizado para fins de IPTU no respectivo ano-calendário.
Assim, quando a cessão gratuita é realizada em favor de uma pessoa jurídica, ainda que pertencente ao próprio proprietário do imóvel, a operação deixa de se enquadrar nas hipóteses legais de isenção, podendo atrair questionamentos por parte da Receita Federal quanto ao tratamento tributário adotado.
A Receita Federal privilegia a substância econômica da operação
A interpretação da Receita Federal demonstra que a análise não se limita à existência de um contrato formal. O órgão fiscal também verifica quem efetivamente explora economicamente o imóvel, quem recebe as receitas e quem assume os riscos da atividade.
Esse entendimento pode ser observado na Solução de Consulta COSIT nº 93/2019. Na ocasião, a Receita concluiu que, quando existe um contrato formal autorizando a cessão do imóvel e sua posterior locação a terceiros, os rendimentos decorrentes dessa exploração devem ser tributados em nome de quem efetivamente possui o direito de explorá-los. Na ausência dessa formalização, entretanto, a tributação poderá permanecer vinculada ao proprietário do imóvel, enquanto os valores eventualmente recebidos por terceiros poderão ser tratados como doação.Embora a consulta trate de uma situação envolvendo pessoas físicas, ela evidencia um princípio importante do direito tributário: a Receita Federal analisa a substância econômica da operação, e não apenas a denominação atribuída ao contrato. Em estruturas envolvendo pessoa física e pessoa jurídica, esse aspecto ganha ainda mais relevância, especialmente quando a empresa exerce efetivamente a atividade de hospedagem e aufere receitas decorrentes da exploração comercial do imóvel.
Por que o comodato pode ser questionado pela Receita Federal?
Quando uma pessoa jurídica recebe gratuitamente um imóvel por meio de contrato de comodato e passa a explorá-lo comercialmente, auferindo receitas com hospedagem ou locação por temporada, surge um importante ponto de atenção sob a ótica tributária.
Nessas situações, a Receita Federal poderá analisar se a estrutura adotada reflete a realidade econômica da operação ou se o contrato foi utilizado apenas como instrumento formal, sem correspondência com a efetiva relação entre as partes. A fiscalização costuma privilegiar a substância econômica dos fatos, verificando quem assume os riscos do negócio, quem realiza os investimentos, quem recebe as receitas e quais benefícios econômicos são efetivamente produzidos.
Além disso, a legislação tributária estabelece que, fora das hipóteses expressamente previstas de isenção, a cessão gratuita de imóveis pode produzir efeitos fiscais para o proprietário. O artigo 41 do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda) dispõe que o valor locativo do imóvel cedido gratuitamente poderá ser considerado rendimento tributável na Declaração de Ajuste Anual, ressalvadas as exceções previstas na legislação. Por esse motivo, estruturas que utilizam o comodato para permitir que uma empresa explore economicamente imóveis devem ser cuidadosamente avaliadas, especialmente quando a empresa é controlada pelo próprio proprietário do bem.
Principais riscos da utilização do comodato
Entre os principais riscos tributários que podem surgir nessa estrutura, destacam-se:
Uma alternativa mais consistente: a cessão onerosa do direito de uso
Para operações empresariais de hospedagem e locação por temporada, uma estrutura frequentemente mais compatível com a realidade do negócio é a celebração de um Contrato de Cessão Onerosa do Direito de Uso do Imóvel.
Nesse modelo:
Mais do que a simples existência de um contrato, é fundamental que a operação seja efetivamente executada conforme os seus termos, com remuneração compatível, registros contábeis, movimentação financeira correspondente e autonomia operacional da pessoa jurídica.
Conclusão
A utilização do comodato entre a pessoa física e sua própria empresa pode não ser a alternativa mais adequada quando o imóvel será explorado comercialmente por meio de plataformas de hospedagem e locação por temporada. Isso porque a natureza gratuita desse contrato nem sempre é compatível com uma atividade empresarial voltada à obtenção de receitas.
Por outro lado, a cessão onerosa do direito de uso, quando corretamente estruturada e efetivamente executada, tende a representar uma solução mais alinhada à realidade econômica da operação, proporcionando maior segurança jurídica, tributária e patrimonial. A elaboração do contrato deve ser acompanhada de planejamento tributário, escrituração contábil adequada e efetiva observância das obrigações legais, garantindo que a estrutura adotada corresponda à realidade do negócio e possa resistir a eventuais questionamentos pelos órgãos de fiscalização.
Nesse contexto, uma das alternativas frequentemente consideradas é a celebração de um contrato de comodato entre a pessoa física proprietária do imóvel e a empresa da qual ela é sócia. Embora essa solução pareça simples, sua utilização exige cautela. Dependendo da forma como a operação for estruturada, o comodato pode não refletir a realidade econômica da atividade e aumentar o risco de questionamentos fiscais, especialmente quando a empresa passa a explorar comercialmente o imóvel sem qualquer contraprestação ao proprietário.
Como funciona o contrato de Comodato?
O comodato é um contrato disciplinado pelos artigos 579 a 585 do Código Civil e consiste no empréstimo gratuito de um bem infungível, como um imóvel, para que outra pessoa possa utilizá-lo por determinado período, com a obrigação de devolvê-lo ao final da relação contratual.
Sua principal característica é a gratuidade. Em outras palavras, o proprietário não recebe qualquer remuneração pela utilização do bem. Por essa razão, o comodato é amplamente utilizado em relações familiares, sucessórias ou situações de mera liberalidade, nas quais não existe finalidade econômica na cessão do imóvel.
Quando a utilização do imóvel passa a integrar uma atividade empresarial com objetivo de obtenção de receitas, como ocorre na exploração de hospedagem ou locação por temporada por meio de uma pessoa jurídica, a adoção do comodato deve ser analisada com cautela, pois sua natureza gratuita pode não refletir a realidade econômica da operação.
A isenção do Imposto de Renda possui limites
A legislação do Imposto de Renda prevê hipóteses específicas em que a cessão gratuita de um imóvel não gera tributação ao proprietário. De acordo com o artigo 6º, inciso III, da Lei nº 7.713/1988, e com o artigo 11, inciso II, da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, essa regra aplica-se, em linhas gerais, aos imóveis ocupados pelo próprio proprietário ou cedidos gratuitamente ao cônjuge, pais ou filhos.
Fora dessas hipóteses, a legislação adota tratamento distinto. O artigo 41 do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda) estabelece que, quando um imóvel é cedido gratuitamente a terceiros, poderá ser considerado rendimento tributável para o proprietário o equivalente a 10% do valor venal do imóvel, ou do valor utilizado para fins de IPTU no respectivo ano-calendário.
Assim, quando a cessão gratuita é realizada em favor de uma pessoa jurídica, ainda que pertencente ao próprio proprietário do imóvel, a operação deixa de se enquadrar nas hipóteses legais de isenção, podendo atrair questionamentos por parte da Receita Federal quanto ao tratamento tributário adotado.
A Receita Federal privilegia a substância econômica da operação
A interpretação da Receita Federal demonstra que a análise não se limita à existência de um contrato formal. O órgão fiscal também verifica quem efetivamente explora economicamente o imóvel, quem recebe as receitas e quem assume os riscos da atividade.
Esse entendimento pode ser observado na Solução de Consulta COSIT nº 93/2019. Na ocasião, a Receita concluiu que, quando existe um contrato formal autorizando a cessão do imóvel e sua posterior locação a terceiros, os rendimentos decorrentes dessa exploração devem ser tributados em nome de quem efetivamente possui o direito de explorá-los. Na ausência dessa formalização, entretanto, a tributação poderá permanecer vinculada ao proprietário do imóvel, enquanto os valores eventualmente recebidos por terceiros poderão ser tratados como doação.Embora a consulta trate de uma situação envolvendo pessoas físicas, ela evidencia um princípio importante do direito tributário: a Receita Federal analisa a substância econômica da operação, e não apenas a denominação atribuída ao contrato. Em estruturas envolvendo pessoa física e pessoa jurídica, esse aspecto ganha ainda mais relevância, especialmente quando a empresa exerce efetivamente a atividade de hospedagem e aufere receitas decorrentes da exploração comercial do imóvel.
Por que o comodato pode ser questionado pela Receita Federal?
Quando uma pessoa jurídica recebe gratuitamente um imóvel por meio de contrato de comodato e passa a explorá-lo comercialmente, auferindo receitas com hospedagem ou locação por temporada, surge um importante ponto de atenção sob a ótica tributária.
Nessas situações, a Receita Federal poderá analisar se a estrutura adotada reflete a realidade econômica da operação ou se o contrato foi utilizado apenas como instrumento formal, sem correspondência com a efetiva relação entre as partes. A fiscalização costuma privilegiar a substância econômica dos fatos, verificando quem assume os riscos do negócio, quem realiza os investimentos, quem recebe as receitas e quais benefícios econômicos são efetivamente produzidos.
Além disso, a legislação tributária estabelece que, fora das hipóteses expressamente previstas de isenção, a cessão gratuita de imóveis pode produzir efeitos fiscais para o proprietário. O artigo 41 do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda) dispõe que o valor locativo do imóvel cedido gratuitamente poderá ser considerado rendimento tributável na Declaração de Ajuste Anual, ressalvadas as exceções previstas na legislação. Por esse motivo, estruturas que utilizam o comodato para permitir que uma empresa explore economicamente imóveis devem ser cuidadosamente avaliadas, especialmente quando a empresa é controlada pelo próprio proprietário do bem.
Principais riscos da utilização do comodato
Entre os principais riscos tributários que podem surgir nessa estrutura, destacam-se:
- ausência de remuneração ao proprietário pela utilização econômica do imóvel;
- questionamentos quanto à efetiva substância econômica da operação;
- possibilidade de requalificação da operação pela fiscalização, conforme as circunstâncias do caso concreto;
- eventual exigência de Imposto de Renda, juros e multas, caso seja identificada divergência entre a forma jurídica adotada e a realidade econômica da operação.
Uma alternativa mais consistente: a cessão onerosa do direito de uso
Para operações empresariais de hospedagem e locação por temporada, uma estrutura frequentemente mais compatível com a realidade do negócio é a celebração de um Contrato de Cessão Onerosa do Direito de Uso do Imóvel.
Nesse modelo:
- a pessoa física permanece proprietária do imóvel;
- a empresa recebe o direito de utilizar e explorar economicamente o imóvel mediante remuneração previamente ajustada entre as partes;
- a pessoa jurídica assume a gestão da operação, incluindo reservas, atendimento aos hóspedes, manutenção, investimentos e demais riscos inerentes à atividade;
- as receitas da hospedagem passam a integrar a atividade empresarial da pessoa jurídica, observadas as regras tributárias aplicáveis ao seu regime de tributação;
- a relação contratual passa a refletir de forma mais fiel a dinâmica econômica da operação, fortalecendo a segregação patrimonial entre a pessoa física e a empresa.
Mais do que a simples existência de um contrato, é fundamental que a operação seja efetivamente executada conforme os seus termos, com remuneração compatível, registros contábeis, movimentação financeira correspondente e autonomia operacional da pessoa jurídica.
Conclusão
A utilização do comodato entre a pessoa física e sua própria empresa pode não ser a alternativa mais adequada quando o imóvel será explorado comercialmente por meio de plataformas de hospedagem e locação por temporada. Isso porque a natureza gratuita desse contrato nem sempre é compatível com uma atividade empresarial voltada à obtenção de receitas.
Por outro lado, a cessão onerosa do direito de uso, quando corretamente estruturada e efetivamente executada, tende a representar uma solução mais alinhada à realidade econômica da operação, proporcionando maior segurança jurídica, tributária e patrimonial. A elaboração do contrato deve ser acompanhada de planejamento tributário, escrituração contábil adequada e efetiva observância das obrigações legais, garantindo que a estrutura adotada corresponda à realidade do negócio e possa resistir a eventuais questionamentos pelos órgãos de fiscalização.
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